Kaufmännisch
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
- Hausgeldeinzug und Zahlungsverkehr
- Erhaltungsrücklage, getrennt geführt
WEG-Verwaltung in Delmenhorst Auch für kleine Eigentümergemeinschaften
Wir verwalten Ihre Eigentümergemeinschaft, auch wenn sie nur zwei Einheiten hat. Im Nordwesten rund um Bremen, Oldenburg, Bremerhaven und Wilhelmshaven, mit Sitz in Delmenhorst. Zwei Geschäftsführer, feste Ansprechpartner, keine Warteschleife.
Ein paar kurze Fragen, dann rufen wir Sie an. Unverbindlich.
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen? Verkauf anfragen
Eigene WEG-Konten
Vermögensschadenhaftpflicht für Verwalter
Leistungen nach DIN SPEC 91462
Unsere Modellwelt
Alles, was zu Ihrer Gemeinschaft gehört
Vom Hausgeld bis zur Eigentümerversammlung: In unserer kleinen Modellwelt sehen Sie, wo wir uns um Ihre Wohnanlage kümmern. Wählen Sie eine Nummer.
Woran Sie uns messen können
Wie finden Sie eine gute Hausverwaltung?
Woran man eine gute Hausverwaltung erkennt, zeigen drei Fragen. Stellen Sie sie jeder Verwaltung, die Sie prüfen. Auch uns.
- Frage 1
Wer verantwortet Ihre Jahresabrechnung?
Die Jahresabrechnung ist das Dokument, an dem sich eine Verwaltung messen lässt. Fragen Sie, wer sie verantwortet und wen Sie bei Rückfragen erreichen.
- Frage 2
Wen erreichen Sie, wenn es eilt, und kennt diese Person Ihr Objekt?
„Wir sind immer für Sie da“ ist keine Antwort. Eine Antwort ist eine Nummer und ein Name.
- Frage 3
Auf wessen Konto liegt das Geld Ihrer Gemeinschaft?
Es gibt zwei Möglichkeiten: ein Konto auf den Namen Ihrer Gemeinschaft oder eines auf den Namen der Verwaltung. Fragen Sie, wer Kontoinhaber ist.
Was wir darauf antworten
Wir sind beide Diplom-Verwaltungsinformatiker (FH). Verwaltungsverfahren und die Software dahinter waren unser Studienfach: Haushalts- und Rechnungswesen, die Formstrenge bei Fristen und Beschlüssen, und die IT, mit der beides läuft.
Die Abrechnung verantworten wir als Geschäftsführer selbst. Rechnungswesen ist das Fach, in dem wir ausgebildet sind. Erreichbar sind wir selbst, nicht eine Zentrale. Und das Geld Ihrer Gemeinschaft liegt auf einem Konto, das ihr selbst gehört, nicht auf unserem.
Damit Sie das richtig einordnen
- Was der Abschluss belegt
- Verwaltungsverfahren und Formstrenge, öffentliches Haushalts- und Rechnungswesen, Informatik.
- Was die Praxis beisteuert
- Wir sind selbst Eigentümer und verwalten privat Immobilien.
Leistungen
Für was ist eine Hausverwaltung zuständig?
Unser Leistungsverzeichnis folgt der DIN SPEC 91462: vier Bereiche, jeder Punkt als Grundleistung oder Sonderleistung ausgewiesen. Legen Sie jedes andere Angebot daneben.
Technisch
- Instandhaltung und Instandsetzung
- Angebote einholen, Handwerker beauftragen
- Verkehrssicherung und Schadensabwicklung
Rechtlich
- Eigentümerversammlung einberufen und leiten
- Beschlüsse umsetzen und protokollieren
- Beschluss-Sammlung führen (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG)
Kommunikation
- Erreichbarkeit und feste Ansprechpartner
- Berichtswesen für Beirat und Eigentümer
Der kaufmännische und der rechtliche Bereich sind Rechnungswesen und Verfahrensarbeit. Genau das ist der Kern eines verwaltungsinformatischen Studiums.
Beim technischen Bereich sind wir Koordinatoren, keine Gutachter. Wir holen Angebote ein, vergleichen sie, prüfen Rechnungen und halten die Verkehrssicherungspflichten nach. Wo es um die Substanz geht, etwa bei Sanierungsstau, Feuchtigkeit oder Statik, holen wir einen Sachverständigen dazu, statt selbst zu raten.
Außerdem
Sie möchten Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen?
Wir begleiten den Verkauf persönlich, vom ersten Gespräch bis zum Notartermin.
Kosten
Was kostet eine Hausverwaltung?
Wir nennen hier keinen Preis, und dafür gibt es einen Grund: Er hängt am Objekt. Fünf Dinge entscheiden, was Verwaltung kostet.
- Zahl der Einheiten
- Der größte Hebel. Jahresabrechnung, Versammlung und Wirtschaftsplan fallen einmal je Gemeinschaft an, egal wie groß sie ist. Kleine Gemeinschaften zahlen je Einheit deshalb deutlich mehr als große.
- Baujahr und Zustand
- Ein Neubau mit laufenden Gewährleistungsfristen macht andere Arbeit als ein Bestandsgebäude mit Sanierungsstau.
- Heizungsart
- Zentrale Anlagen bedeuten Verbrauchsabrechnung, Wartungsverträge und seit dem Gebäudeenergiegesetz zusätzliche Nachweise.
- Gewerbeanteil
- Gewerbeeinheiten bringen andere Verträge, andere Umlagen und häufiger Streit.
- Zustand der Vorverwaltung
- Fehlende Unterlagen, offene Abrechnungen oder eine unvollständige Beschluss-Sammlung sind Arbeit, die vor dem ersten regulären Tag anfällt.
Was Sie mit dem Angebot bekommen
- Unser Leistungsverzeichnis nach DIN SPEC 91462
- Die Preisliste für Sonderleistungen
- Das Angebot schriftlich, nach einem Gespräch
So sehen Sie vorher, was die Grundvergütung abdeckt und was extra kostet. Vor dem Gespräch wäre jeder Preis geraten.
Kleine Gemeinschaften
Nehmen Sie auch kleine Eigentümergemeinschaften?
Ja, schon ab zwei Einheiten. Das ist nicht selbstverständlich: Viele Verwaltungen nehmen kleine Gemeinschaften nicht mehr an. Eine Versammlung macht bei sechs Wohnungen fast so viel Arbeit wie bei sechzig.
Wir sind darauf eingestellt. Wir sind zu zweit, arbeiten digital und haben keinen teuren Apparat. Deshalb lohnt sich eine kleine Gemeinschaft für uns.
Was der Markt macht
- 42,9 %
- der befragten WEG-Verwaltungen haben eine Mindestgröße für neue Objekte eingeführt
- Quelle: VDIV-Branchenbarometer 2024
- 10 Einheiten
- sind dabei die häufigste Untergrenze
- Quelle: VDIV-Branchenbarometer 2024
- knapp 14 %
- nehmen überhaupt keine neuen Mandate mehr an
- Quelle: VDIV-Branchenbarometer 2025
Ablauf
Wie läuft ein Verwalterwechsel bei uns ab?
Vom ersten Kontakt bis zur Übernahme sind es drei Schritte. Den Papierkram dahinter übernehmen wir.
1
Anfrage senden
Vier kurze Fragen zu Ihrer Gemeinschaft. Kein Konto, keine Unterlagen.
unter 1 Minute
2
Erstgespräch führen
Wir melden uns und besprechen, was Ihre Gemeinschaft braucht. Offen und ohne Verkaufsdruck.
persönlich, kein Callcenter
3
Angebot und Beschluss
Sie bekommen ein schriftliches Angebot mit unserem Leistungsverzeichnis. Das besprechen Sie in Ruhe mit dem Beirat und legen es der Versammlung vor.
mit Leistungsverzeichnis
Und danach? Beschließt die Versammlung den Wechsel, übernehmen wir den Rest: Unterlagen vom bisherigen Verwalter, Konten, Beschluss-Sammlung, Portalzugänge. Ab dem vereinbarten Stichtag sind wir Ihr Verwalter und Ihr Ansprechpartner. Die Übergabe treiben wir so schnell wie möglich voran.
Erstberatung
Worum geht es bei Ihnen?
Ein paar kurze Fragen, eine Minute. Danach wissen wir genug für ein erstes Gespräch, und Sie müssen nichts vorbereiten.
Die Gründer
Wer verwaltet Ihre WEG?
Hinter Nordstern stehen wir, Simon und René. Wir sind selbst Eigentümer und verwalten privat Immobilien. So haben wir aus erster Hand erlebt, wie frustrierend schlechte Hausverwaltung sein kann: unklare Abrechnungen, keine Rückmeldungen, null Transparenz.
Das wollten wir besser machen. Als Geschäftsführer stehen wir persönlich hinter jeder Entscheidung und führen Nordstern so, wie wir selbst verwaltet werden wollen.
Wir sind beide Diplom-Verwaltungsinformatiker (FH). Verwaltung ist unser Handwerk, Software unser Werkzeug. Deshalb nehmen wir auch WEGs mit zwei Einheiten.
SK
Simon Kroul
Geschäftsführer · Diplom-Verwaltungsinformatiker (FH)
RG
René Grensemann
Geschäftsführer · Diplom-Verwaltungsinformatiker (FH)
InhabergeführtAus dem NordenSelbst Eigentümer
Erreichbarkeit
Wann erreichen Sie uns, und wer geht ran?
Es geht einer von uns beiden ran. Wir sind zu zweit, und wir haben keine Zentrale, die Anrufe verteilt. Wer Sie am Telefon hat, kann Ihre Frage auch beantworten.
Sie suchen eine Verwaltung? Rufen Sie an oder stellen Sie eine Anfrage, beides landet bei uns beiden.
Sie sind schon Kunde? Dann schreiben Sie uns für alles, was nicht eilt, eine E-Mail an rene@hausverwaltung-nordstern.de. Das geht, wann es Ihnen passt. Fotos hängen Sie einfach an. Wenn alles dabei ist, können wir ohne Rückfrage loslegen, und Ihr Anliegen ist schriftlich festgehalten.
Zwei Geschäftsführer, keine Sachbearbeiterebene dazwischen.
Rufen Sie einfach an04221 2959953
Sprechzeiten
- Mo–Fr
- 08:00–10:00 Uhr
Im Notfall, rund um die Uhr
04221 2959956Nur wenn am Gebäude gerade ein Schaden entsteht, der nicht bis zum nächsten Werktag warten kann: Wasserrohrbruch, Heizung im ganzen Haus ausgefallen, Sturmschaden am Dach.
Alles andere, von der Abrechnungsfrage bis zum tropfenden Hahn, bitte per E-Mail oder zu den Sprechzeiten unter 04221 2959953.
Bei Feuer, Gasgeruch oder Gefahr für Menschen: 112.
Sicherheit
Wie ist das Geld der Gemeinschaft gesichert?
Eine Verwaltung führt fremdes Vermögen. Fragen Sie jeden Anbieter, wem die Konten gehören und wie er versichert ist. Beides sollte er Ihnen schriftlich geben können. Hier sind unsere Antworten.
Ein eigenes Konto für Ihre WEG, nicht auf unseren Namen
Hausgeld und Rücklage liegen auf Konten, die Ihrer Eigentümergemeinschaft gehören, nicht gemeinsam mit dem Geld anderer Gemeinschaften. Wir verwalten sie, aber das Geld gehört zu keinem Zeitpunkt uns.
Vermögensschadenhaftpflicht für Verwalter
500.000 € je Schadensfall, bis 1,5 Mio. € im Jahr
Sie deckt Vermögensschäden, die aus einem Fehler in der Verwaltung entstehen. Ein falsch verteilter Hausgeldbetrag wiegt schwerer als ein Kratzer im Treppenhaus. Versichert bei Hiscox.
Betriebshaftpflicht: 5 Mio. € für Personen- und Sachschäden
Noch offen?
Häufige Fragen
Was Eigentümer und Beiräte vor dem ersten Gespräch wissen möchten.
Ja, ein Beschluss ist nötig. Eine Versammlung dafür einzuberufen ist dagegen nicht zwingend: Stimmen alle Eigentümer zu, geht es auch im Umlaufverfahren (§ 23 Abs. 3 WEG), was gerade in kleinen Gemeinschaften der schnellere Weg ist. Wir unterstützen Sie bei der Vorbereitung und stellen auf Wunsch eine Beschlussvorlage bereit.
Nicht der einzelne Eigentümer, sondern die Gemeinschaft. Die Eigentümerversammlung bestellt den Verwalter per Beschluss; auf dieser Grundlage kommt der Verwaltervertrag mit der Gemeinschaft zustande. Wer die Anfrage stellt (Beirat, einzelner Eigentümer oder Bauträger), spielt dafür keine Rolle.
Nein. Bei einem Treuhandkonto ist die Verwaltung Kontoinhaberin und hält das Geld für die Gemeinschaft. Bei uns lauten die Konten auf die Eigentümergemeinschaft selbst: Das Geld ist Gemeinschaftsvermögen (§ 9a WEG).
Sobald eine Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, also ab zwei Einheiten. Eine Gemeinschaft darf sich grundsätzlich selbst verwalten, doch jeder Eigentümer kann eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen, und dazu gehört in aller Regel ein Verwalter. Sobald Beschlüsse, Abrechnungen und Fristen zusammenkommen, trägt bei Selbstverwaltung eine Privatperson dieses Risiko persönlich.
Sie muss die Beschlüsse der Gemeinschaft durchführen, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung erstellen, das Gemeinschaftsvermögen getrennt vom eigenen verwalten, die Eigentümerversammlung einberufen und die Beschluss-Sammlung führen (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG). Dazu kommt seit der WEG-Reform der Vermögensbericht nach § 28 WEG. Alles Weitere regelt der Verwaltervertrag.
Ja. Seit der WEG-Reform kann der Verwalter jederzeit durch Beschluss abberufen werden; der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate später. Die Bestellung selbst ist auf höchstens fünf Jahre begrenzt, bei der ersten Bestellung nach Aufteilung auf drei.
Nächster Schritt
Sprechen wir über Ihre Gemeinschaft.
Es meldet sich einer von uns beiden. Ohne Verpflichtung, ohne Kleingedrucktes.